5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产(c九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示hǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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