近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字ng>

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REIT稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字s有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。