近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相(x鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星iāng)对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星rong>

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的(de)短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。