万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用wén)书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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