近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不(练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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