近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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