文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了(le)核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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