万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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