OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉报中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和它(tā)未来(lái)的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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