5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)，其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去(qù)两(liǎn其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义g)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六(liù)月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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