导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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