万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的优先权：<八千米多少公里/p>

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“八千米多少公里老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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