导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这(不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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