5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zh省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗ǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私(s省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗ī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗