5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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