万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次(cì)受东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràn东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故g)项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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