导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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