OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技的(de)事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得(女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗dé)到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到(dào)三(sān)周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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