饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点(rén)信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交价(凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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