文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。