5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两只作家许地山简介，许地山简介资料(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的作家许地山简介，许地山简介资料(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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