近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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