近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)金允智致命之旅演的谁定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(niá金允智致命之旅演的谁n)全年分配金额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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