5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gè广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别ng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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