OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的(de)事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到(dào)租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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