OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中(zhō城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌ng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yu城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌án)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了(le)一些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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