文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　战狼3什么时候上映？trong>4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和战狼3什么时候上映？按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(f战狼3什么时候上映？áng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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