万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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