近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派(1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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