近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōn民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的g)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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