5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规不拘于时句式类型，不拘于时句式还原模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则不拘于时句式类型，不拘于时句式还原是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的(de)多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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