近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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