OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(qu穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼án)国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级(jí)市场(chǎng)价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调(diào)租和(hé)换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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