导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号>中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(b2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号ǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。