近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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