导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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