导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗p>

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期(qī)。

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