近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)分红包(bāo妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确)括了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(bě妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确n)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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