万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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