饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工(gō50g是几两 50g是一两吗ng)作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí50g是几两 50g是一两吗)及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门(mén)要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的(de)中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能会利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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