饱受争议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门(mén)将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市场监管部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会(huì)利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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