OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了(le)我们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高科目前(qián)在(zài)管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可(kě)能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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