5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的yú)的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实(shí)发(fā)展的(de)主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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