饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西)等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西)结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同(tóng)市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同(tóng)有关(guān)部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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