近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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