OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事(shì)件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施R三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因EITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了对张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了(le)三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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