文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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