OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利解决招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层(céng)以一千平(píng)的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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