近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后(hòu)冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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