近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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